Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz
fehlender Ankündigung zulässig
Die Beklagte war Mieterin einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 29.09.2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338,47 Euro um 120,78 Euro wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 09.09.2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Beklagten zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.
Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009.
Der BGH[1] führt in seiner Entscheidung hierzu aus:
„Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.“
Der BGH trennt daher klar zwischen der Pflicht zur Duldung der Modernisierung nach §554 BGB, welche nur durch Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter erreicht werden kann, und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach durchgeführter Modernisierung im Sinne des §559 BGB.
Sinn und Zweck des §559 BGB ist es, den Vermieter nicht von Verbesserungen des vermieteten Wohnraums dadurch abzuhalten, dass dementsprechende Mieterhöhungen ausgeschlossen sind.[2]Gerade davon unabhängig ist die Pflicht, die jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter gegenüber spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme gem. §554 III BGB hinsichtlich Dauer, Beginn und erwartete Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Zweck der Mitteilungspflicht nach §554 BGB ist danach, dem Vermieter zu ermöglichen, seine Gewährleistungspflichten aus §536 BGB zu erfüllen und den Mieter anzuhalten, derartige Maßnahmen zu dulden.
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[1]BGH v. 02.03.2011 Az.:VIII ZR 164/10
[2]Palandt, Kommentar zum BGB, 69. Auflage 2010 § 559 Rn. 1
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Geschrieben von:
Rechtsanwältin Maria Obermeier
Rechtsgebiete:
Mietrecht,
Schlagwörter:
Anwalt, Recht,
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